[서평] 월급쟁이 첫부동산 공부
월급쟁이의 첫 부동산 공부저자마중물출판체인지업발매2021.05.18.
대한민국에서 가장 쉬운 부동산 독학 완결판
부동산 투자도 변곡선에서 중요하다.
사람의 인생도 마찬가지다.
누군가는 새로운 것에 대한 두려움이 커
아무런 도전조 하지 않으려 한다.
새로운 것에 도전하는 사람들은
실패를 통해 교훈을 얻으면서
성장하는 삶을 살아간다.
* 부동산 공부법
. 3개월 동안 많은 책을 읽어라
. 중요한 내용은 필사해라
. 필사한 노트는 반복해서 봐라
. 저자들의 핵심 노하우를 따로 메모해라
* 4년 이상 오를 지역을 선점 *
. 선택의 폭이 넓은 투자가 가능
. 2년 후 전세상승분을 재투자 가능
. 상승장으로 매도 쉬움
. 바닥에서 매수하므로 좋은 매물 선택가능
☆ 투자 지역 선정 기준 ☆
. 인접도시와의 아파트 가격 비교
. 유사도시 아파트와의 비교
* 아파트 가격의 변동요인 5가지
. 수요와 공급
. 심리
. 유동성
. 소득
. 규제
* 지역의 적정 수요량을 가늠하려면
. 부동산 산업의 사이클을 만들어내는 가장 중요한 요소는 수요와 공급이다.
. 약 20년간 평균 착공 물량을 적정 수요로 보고 인구의 0.55%정도 수치를 기준으로 한다.
예) 대전 인구 148만* 0.55%= 8140가구
* 투자 심리를 모르면 성공할 수 없다.
. KB부동산에서 제공하는 통계데이터
. 매수우위, 매매거래, 전세수급, 전세거래지수 참고
*아파트 거래량
. 아파트 거래량을 파악하면, 향후 부동산 시장을 개략적으로 예측할 수 있다.
. 아파트 거래량이 증가하는 초기에는 아파트 매매가가 크게 상승하지 않는다
. 일정 기간 동안 거래량이 증가 후 큰 폭으로 거래량이 감소하면서 아파트 매매가는 더 크게 상승한다.
* 투자 지역 선정 키팩터
. 인허가 감소 지역
. 입주 물량 감소 지역
. 미분양 감소 패턴
. 하락율 감소 지역
* 4가지 팩터요인의
교집합 지역을 찾는다.
* 인구수로 투자할 지역을 한정한다.
* 지역 평단가를 비교하여
저평가 지역을 찾는다.
* 저평가 아파트 찾기
. 한 지역의 아파트 상승 시기가 오면 대체로 평단가가 높은 아파트부터 가격이 상승한다.
. 평단가 높은 아파트가 평단가 낮은 아파트보다 상승 시기에 더 크게 오른다.
* 집중 투자를 통해 지역을 분산해라.
- 비핵심지 아파트는 매도하고
핵심지 아파트는 보유하는 방식으로
리스크를 최소화해라
* 규모의 경제를 키워라.
- 4년 이상 오를 지역을 선정해
일부 전세 증액분과 매도한다.
이때 발생된 시세 차익분을 활용해
신규 지역으로 진입해 규모를 키워라.
* 아파트 매도 기술
. 가급적 4년 이상 오를 지역 매수
. 입주물량이 없는 시기에 매도
. 상승 사이클에 매도
. 성수기에 매도
. 시세보딘 저렴하게 매도
마중물만의 3가지 원칙
1. 투자기준과 투자 방법을 확립
2. 데이터분석에 너무 많이 소비하지 말기
3.변화하는 투자 트렌드 읽기
7년간 투자를 이어가며 몸소 체험하고 터득한 투자 방법과 노하우가 고스란히 담겨있다. 대한민국에서 가장 쉬운 부동산 독학 완결판이란 부제에 걸맞게 투자를 꿈꾸지만 어디서 어떻게 시작해야 할지 모른다면 책 내용만으로 투자자의 길에 들어설 수 있을 것 같다.
초보자 입장에서 어디서 자료를 찾아야 하고, 어떤 자료를 봐야 하며, 어떻게 분석을 해야 하는지 등 투자에 임하기전 확인해야 할 지표와 분석툴 등 4주짜리 부동산 강의를 수강한 것같다.
투자는 쉽지않다. 어느 투자가 다 그러하겠지만 운좋게 한 두번 성과는 있을 수 있어도 행운이 계속되긴 어렵다.
스스로 공부하고 찾아보며 나만의 투자 기준과 방법을 정립하는게 조금 더 오랜 기간 시장에 남아 있으며 투자를 이어갈 수 있는 방법이란 생각이 든다.
* 내 돈주고 사서 읽었습니다.
'부동산' 카테고리의 다른 글
| [서평] 서울 재개발 투자지도 (1) | 2021.06.07 |
|---|---|
| [서평] 성수동 지식산업센터로 단 1년만에 월세600만원 받기 (0) | 2021.05.28 |
| [서평] 공매 투자, 지금이 기회다 (0) | 2021.05.28 |
| [서평] 0원으로 부동산 투자하기 (0) | 2021.05.28 |
| [서평] 살집 팔집 (0) | 2021.05.24 |
[서평] 서울 재개발 투자지도
한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도 저자이은홍, 김인만출판원앤원북스발매2021.05.04.
* 도시 및 주거환경정비법
- 도시 기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고, 노후,불량 건축물을 효율적으로 개발하기 위해 필요한 사항을 규정한 법
. 도로와 주변환경 등 기반시설이 많이 열악한 곳은 주거환경개선사업, 보통 수준으로 열악한 곳은 재개발사업, 기반시설은 괜찮지만 주택이 많이 노후화된곳은 재건축사업.
* 경우에 따른 조합원 입주권 양도세
. 양도세 주택 수에 포함되는 조합원 입주권
- 양도세 계산 시 입주권은 주택으로 간주
- 조정대상지역에 일반 아파트와 입주권을 보유해서 1세다 2주택이라면 입주권을 먼저 양도해서 중과를 피하고, 아파트는 나중에 1주택 비과세로 양도
. 입주권의 장기보유특별공제
- 자기 주택이 입주권으로 전환된 원 조합원이라면 장기보유특별공제가 적용, 조합원한테 취득한 승계 조합원은 장특공제 비적용
* 입주권과 분양권
. 분양권
- 주택청약통장을 이용해 청약 후 당첨되면 향후 입주힌 아파트를 받을 권리
- 주택이 아니므로 취득세와 재산세 대상은 아니지만 양도소득세는 내야 한다
.입주권
- 재건축.재개발 사업 시 관리처분계획인가를 받은 조합원이 정비사업 전 보유하던 집 대신 공사 후 받을 새집에 입주할 수 있는 권리
* 분양권을 주택으로 보는 경우
. 2018.12.11 이후 취득하는 분양권은 청약 시 주택으로 간주
. 2018.9.13 대책으로 주택담보대출 받을 때 주택으로 간주, 전세자금대출 시 주택 수 제외
. 분양권은 이월과세가 적용되어 보유하고 있던 아파트를 배우자에게 증여 후 5년 내 양도할 경우 불이익
. 2021년 양도분부터 양도세 주택 수에 포함되며,
2021.6월 이후부터 양도세율 중과
* 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업
* 공공재개발
- 공공기관이 시행사로 참여해서 주택 공급 및 주거환경 개선 등을 촉진하는 재개발사업
- 용적률을 법적 상한의 120%까지 허용
* 재개발사업절차
* 재개발사업 규제
. 재당첨 제한
- 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 혹은 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자까지도 을 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원의 재당첨을 제한한다.
- 다만 투기과열지구 지정일보다 최초 관리처분계획 인가일이 빠른 경우에는 재당첨 제한규정 적용이 제외되기에 투기과열지구 지정(2017.8.2)전에 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 강화된 재당첨 제한 대상이 아니다.
- 재당첨 제한 대상 매물을 구입하는 경우 현금청산 대상
* 재개발 조합원 지위양도 금지(조합원 분양권 전매금지)
- 8.2대책 이전에는 재개발 조합원 분양권 전매제한이 없었지만, 8.2대책 이후 투기과열지구에서는 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기 시까지 재개발 조합원 분양권 전매가 금지
- 재개발 구역의 입주권을 팔고 싶다면 관리처분계획인가가 나기 전에 전매를 해야 한다.
- 재건축사업은 조합설립인가부터 소유권이전등기 시까지 조합윈의 지위 양도가 제한
☆ 사업추진 속도에 따른 투자전략 ☆
재개발은 노후화된 단독주택, 다세대빌라,
연립주택 등이 혼재되어 있어서
전용면적과 대지지분이 천차만별이고
도로와 접하는 면적, 주변환경 등
입지적인 요소도 다양해서 고려할게 많다.
* 추진위원회 또는 조합설립 단계
. 장기투자로 갈수 있으므로 주의
. 조합원들의 이견이나 분쟁요인 확인
* 사업시행계획인가 단계
. 전세가율이 내려가므로 주의
. 투자금액이 늘어남
. 철저한 자금계획 필요
* 관리처분계획인가 단계
. 투기과열지구는 이번단계부터 소유권이전등기까지 조합원 분양권 전매제한
. 실수요자는 관리처분계획 단계 혹은 그 이후 진입
☆ 재개발 투자 성공 노하우 ☆
. 현장 부동산 의견에 귀를 기울이자
. 대지지분은 클수록 좋다
. 감정평가액이 높을수록 좋다.
. 비례율도 중요하다
. 종 세분화에 따라 용적률, 층수 등 결정되므로 확인필요
. 조합원 수 중요
.같은 가격이라면 건물상태가 좋은 것 선택
. 무허가 건물 매입은 철저히 검토
☆ 양도세 중과를 피하는 방법 ☆
. 수도권, 광역시, 특별자치시 이외 지역에 소재하는 3억원 이하 주택
. 분양권,입주권
- 재건축, 재개발 정비사업 입주권 역시 양도세 주택수에 포함되지만 입주권을 팔 때는 중과되지 않는다.
- 분양권 2021년 이후 양도분부터 양도세 중과 주택 수 포함
. 임대사업용 주택 양도세 중과 제외
- 2018.9.13 이후 조정지역에 새로 취득한 주택을 임대사업 등록하는 경우 양도세 중과 대상
* 서울 알짜 재개발
. 거여,마천 뉴타운
. 노량진 뉴타운
. 흑석뉴타운
. 이문,휘경 뉴타운
. 수색,증산 뉴타운
오세훈 서울 시장이 당선 된 이후 더욱 관심도 많아지고 기회도 많아 지는 것같다. 그러나 어는 정도 이상의 자금이 없이 지금 진입하긴 쉽지 않다.
서울 곳곳의 유망 재개발 지역에 대한 설명과 분석이 포함되어 있어 재개발을 통해 신축을 가질 수 있는 기회를 가지려는 실수요자는 충분히 공부하고 분석하면 가능하리라 생각된다.
저자의 말처럼 의도치 않게 장기투자가 될 수도 있고,
잘못하면 현금청산이 될 수도 있다. 각 사업에 대한 충분한 분석이 필요하고 각 단계별 투자에 맞는 전략도 필요하다. 더구나 수도 없이 바뀌는 부동산 정책에 맞는 투자를 하기위해 세금공부도 철저히 해야한다.
어쩌면 분양권에 당첨되는 것보다 조금은 더 확실하게 신축을 가질 수 있는 기회가 있다고 생각된다.
책을 통해 공부한 내용을 바탕으로 서울에 국한되지 않고 요즘 핫한 인천 혹은 지방재개발에 접목시킨다면 또다른 투자의 기회를 가질 수 있을거라 생각된다.
* 내 돈주고 사서 읽었습니다.
'부동산' 카테고리의 다른 글
| [서평] 월급쟁이 첫부동산 공부 (0) | 2021.06.17 |
|---|---|
| [서평] 성수동 지식산업센터로 단 1년만에 월세600만원 받기 (0) | 2021.05.28 |
| [서평] 공매 투자, 지금이 기회다 (0) | 2021.05.28 |
| [서평] 0원으로 부동산 투자하기 (0) | 2021.05.28 |
| [서평] 살집 팔집 (0) | 2021.05.24 |
[서평] 성수동 지식산업센터로 단 1년만에 월세600만원 받기
성수동지식산업센터로 단 1년만에 월세 600만원 받기저자윤영현(터푸가이)출판청춘미디어발매2021.04.30.
실패하지 않는 지식산업센터 투자
어제와 똑같이 살면서
다른 미래를 기대하는 것은
정신병 초기증세이다.
아인슈타인
* 투자는 절대 조급해 하면 안된다. 무조건 남들 하는대로 따라가면 안된다. 확신이 없으면 투자하지말고 공부하며 준비하자. 묻지마 투자가 아닌, 가치투자를 해야 한다.
* 어떤 물건이 위기에 흔들리지 않을지 면밀히 분석하고 투자해야 진정한 가치투자라고 생각한다. 초저금리, 풍부한 유동성으로 화폐가치는 점점 떨어지기 때문에 근로소득 외에 화폐가치를 극복할 수 있는 자산을 만들어야 살아남는다.
* 투자기술 3가지
- 자금력, 정보력, 실행력
* 평범한 직장인에게 가장 좋은 포트폴리오는 매월 현금이 발생하는 수익형 부동산이다.
- 매월 안정적인 현금 흐름이 필요하다
- 수익형 상품은 차익형보다 리스크가 적다
* 수익형부동산의 꽃 지식산업센터
- 아파트처럼 개별 공장들을 하나로 모아 만든 것
- 기존 개별 공장들이 있던 곳을 토지이용 고도화 및 관리운영 효율화를 위해 용적률을 상향시켜, 지식산업센터라는 건물을 짓고, 이 안에서 사업을 할 수 있도록하는 산업형태
* 지식산업센터의 장점
. 정부의 정책지원
. 우수한 임차인
. 관리수월
. 저렴한 관리비
지식산업센터의 블루칩
역세권, 인테리어, 코너
* 실패하지 않는 지식산업센터 입지조건
. 강남에서 물리적 거리
. 역세권
. 일자리 창출지역
☆ 지식산업센터 투자 ☆
. 수익형상품임을 기억
. 강남거리, 역세권, 일자리 지역
. 급매 찾기
. 임장필수
. 연예인투자 지역 관심갖기
. 정부정책 참고
. 세제혜택
. 리스크대비
요즘 핫한 지식산업센터에 대한 다양한 정보를 얻을 수 있었습니다. 왜 성수동이 핫한지, 투자금은 얼마나 드는지, 공급은 얼마나 있고, 수요는 얼마나 있는지 등등
지식산업센터 투자에 앞서 참고해볼 만한 내용이 들어 있습니다. 아울러 저자가 활동하는 아투연이라는 카페에서도 많은 실전 투자 경험기와 수강후기 등 각종정보가 포함되어 있어 참고하면 좋을듯 합니다.
* 내돈 주고 사서 읽었습니다.
'부동산' 카테고리의 다른 글
| [서평] 월급쟁이 첫부동산 공부 (0) | 2021.06.17 |
|---|---|
| [서평] 서울 재개발 투자지도 (1) | 2021.06.07 |
| [서평] 공매 투자, 지금이 기회다 (0) | 2021.05.28 |
| [서평] 0원으로 부동산 투자하기 (0) | 2021.05.28 |
| [서평] 살집 팔집 (0) | 2021.05.24 |
[서평] 공매 투자, 지금이 기회다
공매 투자, 지금이 기회다저자김헌식, 양선승, 백석기, 추수권출판매일경제신문사발매2021.04.15.
준비된 자에게 기회는 온다.
없는 종잣돈도 만들어내는 용기로
공매 투자의 문을 두드려라!
* 단지 운만으로 성공한 사람은 없다. 이미 오래전부터 치열하게 준비해온 결과, 준비된 자에게 기회가 온 것이다.어쩌다 손에 쥐게 된 행운이 아니라 노력의 과정 끝에 얻는 당연한 결과다. 부단히 준비했기에 기회를 보는 눈을 가질 수 있었던 것이다.
* 임차인도 공,경매는 알아야 한다.
. 경,공매로 진행되는 경우, 선순위 임차인인지, 후순위 임차인인지에 따라 입장이 다르지만, 정작 계약 당시 임차인 본인이 선순위인지, 후순위인지조차 모르는 경우가 태반이다. 경,공매 지식을 갖춰야 임차보증금을 잃는 사태를 예방할 수 있다.
* 물건우선주의원칙
* 물권간 등기우선주의
* 채권간 채권자 평등주의
☆ 공매의 특징 ☆
. 진행속도가 빠르다
. 50%에 낙찰되지 않으면 50% 가격을 새로운 공매 예정가격으로 진행
. 낙찰가격 3천만원 미만은 대금 납부기한이 빠름
. 공매는 온라인 입찰
. 공매 낙찰자는 개찰 후 3일 뒤 잔대금을 납부해 소유권을 취득할 수 있지만, 경매는 개찰 후 14일이 지나야 잔대금을 납부할 수 있고, 소유권도 취득할 수 있다.
☆ 입찰가 산정하는 법 ☆
. 일반적으로 여러 번 유찰된 경우, 낙찰 예상가는 전회차가격과 금회차가격의 중간가격 이상이어야 하고,
확실히 낙찰받고진 한다면 전회차가격에 가깝게 입찰해야 한다.
진정한 투자란 가치를 만들어가는 것이다.
틀을 벗어나 상상력을 발휘하면
훨씬 멋진 투자를 할 수 있다.
투자에서 중요한 건 두려움과 욕심을
적절히 조절하는 것이다.
☆ 재테크 성공을 위한 조언 ☆
. 꾸준한 입찰 필요
. 시작, 그리고 지속하자.
. 조바심을 내지말고, 겉모습만 보지 말자.
. 낙찰받는 목적이 무엇인지 생각하자.
. 부동산 공부를 게을리하지 말자.
. 투자할 땐 수익성, 안정성, 성장성, 환금성을 고려하자.
. 기회는 준비된 사람에게 온다.
. 할 수 있다는 자신감을 갖자.
공매의 방법과 기술에 대한 자세한 설명도 있지만
재테크의 필요성과 마음가짐에 대한 조언도 깃들여져 있어 부동산투자에 관심이 있는 투자자 혹은 경매, 공매에 관심이 있는 사람이면 읽어보면 도움이 될것 같습니다.
직장인이 쉽게 입찰이 가능한 공매는 배워두면 언젠가 꼭 써먹을 일이 있을거라 생각되며, 단순히 투자를 위해서가 아닌 살아가는 데 꼭 필요한 내용이라 시간을 내어 공부하면 좋을것 같습니다.
* 증정받아 읽었습니다.
'부동산' 카테고리의 다른 글
| [서평] 서울 재개발 투자지도 (1) | 2021.06.07 |
|---|---|
| [서평] 성수동 지식산업센터로 단 1년만에 월세600만원 받기 (0) | 2021.05.28 |
| [서평] 0원으로 부동산 투자하기 (0) | 2021.05.28 |
| [서평] 살집 팔집 (0) | 2021.05.24 |
| [서평] 부동산 부자노트 (2) | 2021.05.20 |
