[서평] 서울 재개발 투자지도

 

한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도 저자이은홍, 김인만출판원앤원북스발매2021.05.04.

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* 도시 및 주거환경정비법

- 도시 기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고, 노후,불량 건축물을 효율적으로 개발하기 위해 필요한 사항을 규정한 법

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. 도로와 주변환경 등 기반시설이 많이 열악한 곳은 주거환경개선사업, 보통 수준으로 열악한 곳은 재개발사업, 기반시설은 괜찮지만 주택이 많이 노후화된곳은 재건축사업.

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* 경우에 따른 조합원 입주권 양도세

. 양도세 주택 수에 포함되는 조합원 입주권

- 양도세 계산 시 입주권은 주택으로 간주

- 조정대상지역에 일반 아파트와 입주권을 보유해서 1세다 2주택이라면 입주권을 먼저 양도해서 중과를 피하고, 아파트는 나중에 1주택 비과세로 양도

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. 입주권의 장기보유특별공제

- 자기 주택이 입주권으로 전환된 원 조합원이라면 장기보유특별공제가 적용, 조합원한테 취득한 승계 조합원은 장특공제 비적용

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* 입주권과 분양권

. 분양권

- 주택청약통장을 이용해 청약 후 당첨되면 향후 입주힌 아파트를 받을 권리

- 주택이 아니므로 취득세와 재산세 대상은 아니지만 양도소득세는 내야 한다

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.입주권

- 재건축.재개발 사업 시 관리처분계획인가를 받은 조합원이 정비사업 전 보유하던 집 대신 공사 후 받을 새집에 입주할 수 있는 권리

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* 분양권을 주택으로 보는 경우

. 2018.12.11 이후 취득하는 분양권은 청약 시 주택으로 간주

. 2018.9.13 대책으로 주택담보대출 받을 때 주택으로 간주, 전세자금대출 시 주택 수 제외

. 분양권은 이월과세가 적용되어 보유하고 있던 아파트를 배우자에게 증여 후 5년 내 양도할 경우 불이익

. 2021년 양도분부터 양도세 주택 수에 포함되며,

2021.6월 이후부터 양도세율 중과

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* 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업

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* 공공재개발

- 공공기관이 시행사로 참여해서 주택 공급 및 주거환경 개선 등을 촉진하는 재개발사업

- 용적률을 법적 상한의 120%까지 허용

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* 재개발사업절차

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* 재개발사업 규제

. 재당첨 제한

- 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 혹은 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자까지도 을 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원의 재당첨을 제한한다.

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- 다만 투기과열지구 지정일보다 최초 관리처분계획 인가일이 빠른 경우에는 재당첨 제한규정 적용이 제외되기에 투기과열지구 지정(2017.8.2)전에 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 강화된 재당첨 제한 대상이 아니다.

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- 재당첨 제한 대상 매물을 구입하는 경우 현금청산 대상

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* 재개발 조합원 지위양도 금지(조합원 분양권 전매금지)

- 8.2대책 이전에는 재개발 조합원 분양권 전매제한이 없었지만, 8.2대책 이후 투기과열지구에서는 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기 시까지 재개발 조합원 분양권 전매가 금지

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- 재개발 구역의 입주권을 팔고 싶다면 관리처분계획인가가 나기 전에 전매를 해야 한다.

- 재건축사업은 조합설립인가부터 소유권이전등기 시까지 조합윈의 지위 양도가 제한

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☆ 사업추진 속도에 따른 투자전략 ☆

재개발은 노후화된 단독주택, 다세대빌라,

연립주택 등이 혼재되어 있어서

전용면적과 대지지분이 천차만별이고

도로와 접하는 면적, 주변환경 등

입지적인 요소도 다양해서 고려할게 많다.

* 추진위원회 또는 조합설립 단계

. 장기투자로 갈수 있으므로 주의

. 조합원들의 이견이나 분쟁요인 확인

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* 사업시행계획인가 단계

. 전세가율이 내려가므로 주의

. 투자금액이 늘어남

. 철저한 자금계획 필요

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* 관리처분계획인가 단계

. 투기과열지구는 이번단계부터 소유권이전등기까지 조합원 분양권 전매제한

. 실수요자는 관리처분계획 단계 혹은 그 이후 진입

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☆ 재개발 투자 성공 노하우 ☆

. 현장 부동산 의견에 귀를 기울이자

. 대지지분은 클수록 좋다

. 감정평가액이 높을수록 좋다.

. 비례율도 중요하다

. 종 세분화에 따라 용적률, 층수 등 결정되므로 확인필요

. 조합원 수 중요

.같은 가격이라면 건물상태가 좋은 것 선택

. 무허가 건물 매입은 철저히 검토

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☆ 양도세 중과를 피하는 방법 ☆

. 수도권, 광역시, 특별자치시 이외 지역에 소재하는 3억원 이하 주택

. 분양권,입주권

- 재건축, 재개발 정비사업 입주권 역시 양도세 주택수에 포함되지만 입주권을 팔 때는 중과되지 않는다.

- 분양권 2021년 이후 양도분부터 양도세 중과 주택 수 포함

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. 임대사업용 주택 양도세 중과 제외

- 2018.9.13 이후 조정지역에 새로 취득한 주택을 임대사업 등록하는 경우 양도세 중과 대상

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* 서울 알짜 재개발

. 거여,마천 뉴타운

. 노량진 뉴타운

. 흑석뉴타운

. 이문,휘경 뉴타운

. 수색,증산 뉴타운

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오세훈 서울 시장이 당선 된 이후 더욱 관심도 많아지고 기회도 많아 지는 것같다. 그러나 어는 정도 이상의 자금이 없이 지금 진입하긴 쉽지 않다.

서울 곳곳의 유망 재개발 지역에 대한 설명과 분석이 포함되어 있어 재개발을 통해 신축을 가질 수 있는 기회를 가지려는 실수요자는 충분히 공부하고 분석하면 가능하리라 생각된다.

저자의 말처럼 의도치 않게 장기투자가 될 수도 있고,

잘못하면 현금청산이 될 수도 있다. 각 사업에 대한 충분한 분석이 필요하고 각 단계별 투자에 맞는 전략도 필요하다. 더구나 수도 없이 바뀌는 부동산 정책에 맞는 투자를 하기위해 세금공부도 철저히 해야한다.

어쩌면 분양권에 당첨되는 것보다 조금은 더 확실하게 신축을 가질 수 있는 기회가 있다고 생각된다.

책을 통해 공부한 내용을 바탕으로 서울에 국한되지 않고 요즘 핫한 인천 혹은 지방재개발에 접목시킨다면 또다른 투자의 기회를 가질 수 있을거라 생각된다.

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* 내 돈주고 사서 읽었습니다.