대한민국 부동산은 언제까지 오를 것인가 저자김인만출판메이트북스발매2021.04.20.

근거 있는 논리로 분석한 부동산 시장의 미래

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* 최근 10년간의 집값은 얼마나 올랐을까

. 문재인 정부 출범한 2017년 5월 서울 아파트 평균가는 평당2,322만원이었다. 3년반이 지난 2020년 말 기준 평균가는 평당4,033만원으로 무려 74%가 올랐다.

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* 집값이 안 잡히는 이유

. 근원적인 문제

- 남들보다 더 잘살고 싶은 욕망

. 구조적인 문제

- 전세제도

. 수요와 공급의 문제

. 정책의 문제

- 부동산 정책의 부작용

. 경제의 문제

- 규제 반면의 저금리와 과잉 유동성

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* 전세가격이 안 잡히는 이유

. 주택공급의 타성기간

. 정책의 부작용

. 화폐가치의 하락만큼 오르는 부동산가격

. 전세자금대출의 레버리지

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* 계속되는 부동산 대책

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* 왜 실패했나?

. 첫 단추를 잘못 끼웠다

- 전체적으로 부동산 시장이 안정된 상황에서 일부 지역이

개발호재나 주택수급 불일치로 문제가 생길 때는 핀셋규제가 효과있지만, 투자심리가 살아나고 일부 지역만의 문제가 아닌 상황에서는 오히려 주변 지역으로 풍선효과를 야기시킨다

. 균형과 적합의 원칙 붕괴

- 부동산 시장 상황과 각 지역별 특성 등 여러 요건들을 고려해 가장 효과적이고 부작용을 최소화할 수 있는 정책들을 선별해서 적용하지 못했다

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* 양극화는 점점 더 심화될 것

. 주택소유 유무에 따른 양극화가 더 심화된다. 오늘 때는 놀랄 정도로 많이 오르기 때문에, 아무리 열심히 일하고 돈을 모아도 절대 집값을 따라갈 수가 없다.

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* 동력을 잃어가는 경제 상황과 고령화, 저출산 등 구조적인 문제, 저금리와 과잉 유동성의 전환 시점에 대응을 하지 못하면 일본과 같은 장기불황으로 갈 가능성이 높아진다.

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* 산이 높으면 골이 깊듯이 2015년부터 7년째 상승하고 있는 집값이 2021년, 2022년 더 높이 올라갈수록 위험은 그만큼 더 올라간다. 이번 유동성 장의 마무리는 아릅답지 않을 것이다.

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* 지금은 집값이 떨어지지 않는다는 기대감이 커서 강력한 규제에도 꿋꿋하게 버티고 있다. 지방으로 풍선효과가, 서울로 역 풍선효과가 일어나며 몸살을 앓고 있다. 코로나 종식후 세계 각국의 유동성이 회수되면 금리가 올라갈 것이고, 주택공급이 수요 감소와 맞물려 공급과잉으로 가며 급격한 하락으로 침체될 가능성을 배제할 수 없다.

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지금이 매우 중요한 시점이다.

아파트 잡기에만 집중할 것이 아니라

투기억제를 위한 필요힐 규제는 하되

불필요한 규제는 철폐해

선순환 경제흐름을 이어갈 수 있도록

보다 적극적인 경제성장 정책을 펼칠

필요가 있다.

* 그래도 부동산이 답이다

.대한민국에서 1주택은 투기가 아닌 보험이다. 집값이 올라도 갈아타고 싶은 집은 더 많이 올라서 갈아타기도 어렵고, 올랐다고 해서 팔아 현금화하기도 불안하다.

하지만 내 가족이 안정적으로 잘 살 수 있는 공간을 확보하고 집값 상승에 불안감을 느끼지는 않으니 내집 마련은 선택이 아닌 필수다.

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* 정부는 부동산 시장 흐름에 따라 부동산 대책을 발표한다. 부동산 정책의 매커니즘을 알면 타이밍을 잡을 수 있는 힘이 생긴다.

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* 주택보급률이 높다고 해서 주택이 충분한 것은 아니다. 중요한 것은 양질의 주택이다. 결국 주택 숫자는 많아도 여러 채를 보유한 다주택자들도 많고, 다수의 시장 수요자들이 원하는 살 만한 양질의 주택, 즉 새 아파트가 부족하다는 의미이기도 하다.

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* 입주물량은 집값과 반비례하는 경향이 있다. 입주물량은 매매가격에도 영향을 주지만 전세가격에는 더 큰 영향을 준다. 전세가격은 인플레이션에 따른 화폐가치 하락만큼 또는 그 이상 집값이 올라가서 매매가격과 전세가격 차이인 전세가율이 벌이지면 오른다. 전세가격이 떨어질 때누 대규모 입주물량이 나오는 경우밖에 없어서 전세가격이 입주물량에 더 민감한 반응을 보인다.

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* 금리와 집값은 전형적으로 반비례 관계다.

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* 서울아파트와 지방아파트, 영원한 승자는 없다. 시차를 두고 차이가 벌아지기도 하고 좁혀지기도 하는 매커니즘을 이해하면 매매 타이밍을 잡을 수 있다.

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* 전 국민이 1주택을 가지면 집값문제가 해결될까?

. 서울의 자가보유율이 낮은 것은 집을 안 사는 것이 아니라 못 사서 그런 것이다. 전 국민에게 집 한채씩을 주더라도 주거문제를 해결할 수는 없다.

- 크게 노력하지 않아도 살 집이 해결되자 새 집을짓지 않고 지어도 살 사람이 없다. 집을 팔려고해도 팔리지 않고 다른 주택으로 이사도 어렵다. 주택건설이 멈추고 경제도 활력을 잃었다. 임대가 없어 독립이 어렵고 주택의 노후화는 심각해졌다(루마니아)

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- 아이러니하게도 집을 여러 채 가진 사람들은 전세나 월세 물량을 공급해주는 민간임대 공급자 역할을 해준다. 다주택자를 때리기만하고 양질의 아파트 공급물량을 늘리지 않으면, 향후 줄어드는 임대물량으로 무주택자가 피해를 볼 수 있다

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* 다주택 소유자가 집값 상승의 주범인가

.2019년 기준 1주택자는 72.3%, 2주택자는 20.1% 로 실수요로 주택을 보유한 가구는 92.4%이다. 3주택이상 소유가구는 7.6%에 불과하다. 침묵하는 무주택자나 실수요자들이 더 많다는 점을 알아야 한다.

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* 돈이 되는 부동산 투자, 노하우는 따로 있다.

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* 3기신도시 기회를 잡아라

. 청약통장부터 만들자

. 가점점수, 미리 준비해야한다

. 특별공급 기회는 반드시 살려야 한다.

. 거주자우선 당첨 확률을 올려준다

. 계약금 정도의 종잣돈은 마련해야 한다

. 꾸준한 도전만이 성공의 지름길이다.

. 청약자격이 안 되는 사람들도 실망하지 말자.

부동산과 관련된 많은 책의 출간하셨다. 꼬마빌딩 관련된 책은 전에 읽어본 기억이 있다. 부동산과 관련된 아파트, 상가, 빌딩 등 다방면의 많은 책을 집필한 전문가가 쓴 책이라 부동산의 흐름과 성격 그리고 다양한 분석이 잘 정리되어 있다. 이를 통해 집값에 대한 이야기를 쉽게 풀어 주고 있어 현재와 과거 그리고 앞으로의 전망까지 생각해보고 고민해볼 수 있는 시간이었다.

부동산 가격은 단순히 수요와 공급이 아닌, 인구, 정책 그리고 세계경제 등과도 밀접한 관련이 있을 수 있고,

반복되는 사이클이 존재하기에 영원한 상승도 하락도 없다. 그럼에도 주거의 안정을 위해 무주택자라면 꼭 집 한 채는 가져야 한다는 조언에 귀기울여 내 활동반경에 식구들이 안정적으로 거주할 수 있는 내집은 꼭 마련하도록 해야할 것이다.

벌써 몇 년째 상승장에 올라타있다. 피로감도 있고 불안감도 있지만 조금은 더 이번장이 유지될 것이란 의견이 대부분이다. 이미 올라타 있다면 충분히 즐기는 것도 좋다. 다만 언제가 돌아올 하락장을 준비하며 조금씩 포트폴리오를 점검해봐야할 시기가 아닌가 생각된다.

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* 증정받아 읽었습니다.